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關(guān)于做好新修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》

貫徹實(shí)施工作的通知

粵建房字[2009]16號(hào)

各地級(jí)以上市建設(shè)局、房管局（國土房管局），各縣（市）建設(shè)局、房管局：

　《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）已于2008年11月28日省第十一屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議通過，并于2009年3月1日起施行。為做好《條例》的貫徹實(shí)施工作，保障廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

　　一、認(rèn)真組織做好《條例》的宣傳、學(xué)習(xí)工作

　　從2009年3月到6月，認(rèn)真按照以下部署做好貫徹《條例》的宣傳、學(xué)習(xí)工作：

　　（一）由省建設(shè)廳組織全省各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和工作人員開展對(duì)《條例》的學(xué)習(xí)工作，幫助其正確認(rèn)識(shí)、深入理解《條例》條文內(nèi)容和立法精神，以依法履行監(jiān)督管理職能，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理服務(wù)，及時(shí)化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

（二）由各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)相關(guān)人員開展《條例》和相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，尤其是要開展業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作相關(guān)法律法規(guī)的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，讓他們初步認(rèn)識(shí)物業(yè)管理概念，掌握一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)，以便較好地履行《條例》賦予他們的指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)、

業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛等重要職責(zé)。

　　（三）由廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，會(huì)同各市物業(yè)管理協(xié)會(huì)共同組織各級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員開展《條例》的學(xué)習(xí)工作。省、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮《條例》賦予的“加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”等職能，抓緊編制《條例》相關(guān)學(xué)習(xí)資料，組織好物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部《條例》學(xué)習(xí)工作。

　　（四）各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要做好《條例》的社會(huì)宣傳工作，使廣大業(yè)主深入了解《條例》，依法行使業(yè)主權(quán)利和義務(wù)。各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體廣泛宣傳《條例》，通過短期培訓(xùn)、講座、座談會(huì)等多種形式認(rèn)真組織廣大業(yè)主學(xué)習(xí)《條例》，通過發(fā)放宣傳材料、張貼標(biāo)語、現(xiàn)場咨詢等多種方式使廣大業(yè)主深刻了解、領(lǐng)會(huì)《條例》精神和條文基本含義，自覺遵守《條例》，依法保護(hù)自身合法權(quán)益。

　　二、加快制定《條例》相關(guān)配套示范文本

　　由省建設(shè)廳牽頭，會(huì)同部分城市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《條例》相關(guān)條文規(guī)定，結(jié)合我省物業(yè)管理實(shí)踐，抓緊制定管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本，爭取上半年完成，以配合《條例》的實(shí)施工作。

　　鑒于《條例》對(duì)住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)中的車位、車庫是否計(jì)入專有部分面積和投票權(quán)未做具體明確，為方便業(yè)主大會(huì)正常運(yùn)行，現(xiàn)予明確：住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)中的車位、車庫面積暫不計(jì)入《條例》第二十二條規(guī)定的專有部分面積，不計(jì)投票權(quán)。

　　三、依照《條例》賦予的職責(zé)，重點(diǎn)抓好規(guī)范物業(yè)管理的幾項(xiàng)工作

　 （一）區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門要抓好物業(yè)管理區(qū)域備案工作。新建物業(yè)由建設(shè)單位在物業(yè)出售前報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一在2009年6月底前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在確定后15天內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要利用開展物業(yè)管理區(qū)域備案工作的契機(jī)，建立起當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理信息系統(tǒng)，全面掌握物業(yè)管理項(xiàng)目情況，做好對(duì)每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的監(jiān)管工作。

（二）各區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門要做好前期住宅物業(yè)的招投標(biāo)工作和物業(yè)服務(wù)合同備案工作。各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《前

期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房〔2003〕130號(hào)）等法律法規(guī)，指導(dǎo)住宅物業(yè)建設(shè)單位做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)《條例》規(guī)定，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂15日內(nèi)將合同備案，把物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容納入物業(yè)管理信息系統(tǒng)，做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理監(jiān)督管理工作。

  　（三）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要會(huì)同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門共同做好協(xié)助業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備、成立和備案工作。一是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要派代表參加業(yè)主大會(huì)籌備組工作。二是當(dāng)業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉等情況發(fā)生時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)。三是區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門要做好業(yè)主委員會(huì)備案和發(fā)放備案回執(zhí)工作，并將轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定、業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況等資料納入物業(yè)管理信息系統(tǒng)管理，有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，要在物業(yè)管理信息系統(tǒng)里及時(shí)更新。

　  （四）城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)行政主管部門要做好物業(yè)服務(wù)用房的審批、登記工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。

　　（五）區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門要監(jiān)督建設(shè)單位做好車位、車庫的出租、出售工作。一是車位、車庫要優(yōu)先出租給業(yè)主使用。建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。二是車位、車庫不得預(yù)售。建設(shè)單位需在取得車位、車庫權(quán)屬登記后才能出售車位、車庫。當(dāng)擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。

　　（六）有關(guān)部門共同做好協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾糾紛工作。各市縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目管理的日常檢查和監(jiān)督工作，對(duì)群眾投訴、上訪比較突出的物業(yè)管理項(xiàng)目，要進(jìn)行重點(diǎn)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物管理中的各種矛盾糾紛，將矛盾及時(shí)化解在基層和苗頭。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中的重大矛盾糾紛，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處可牽頭組織公安、維穩(wěn)等相關(guān)部門召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決問題。