區(qū)地稅部門對減輕稅負有關(guān)建議的回復(fù)
順建函〔2008〕160號
區(qū)各建設(shè)行業(yè)協(xié)會、商會：
受全球金融風(fēng)暴的影響，目前企業(yè)經(jīng)營狀況普遍比較困難。12月份，我局向各協(xié)會、商會收集了關(guān)于減輕企業(yè)稅負的意見建議，并匯總整理，形成了包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等共十多項減負的措施建議。12 月17 日，我局與區(qū)地稅局共同召開座談會，據(jù)實反映了企業(yè)現(xiàn)在面臨的困境，并請地稅部門研究這些意見建議的可行性。現(xiàn)將我局建議及地稅的回復(fù)意見匯總?cè)缦拢?BR> 一、營業(yè)稅
（一）很多協(xié)會會員單位反映已完工工程而未收工程款，甚至未結(jié)算的工程仍按合同額交納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅。施工單位被拖欠工程款已屬無奈，但要承擔(dān)拖欠工程款的稅收更屬無奈。建議：按企業(yè)實收金額報稅。
地稅部門回復(fù)：
建筑工程的納稅義務(wù)發(fā)生時間需按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《實施細則》及配套的稅收文件的政策規(guī)定執(zhí)行。《佛山市建筑業(yè)地方稅收征收管理暫行辦法》（佛地稅〔2004〕25 號）第十條對建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間進行歸集與明確：
1、實行合同完成后一次性結(jié)算價款辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位進行工程合同價款結(jié)算的當天；
2、實行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當天；
3、實行按工程形象進度劃分不同階段結(jié)算價款辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進行已完成工程價款結(jié)算的當天；
4、實行其他結(jié)算方式的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價款的當天；
5、納稅人自建建筑物后銷售的，其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額憑據(jù)的當天；
6、建筑業(yè)總承包人扣繳營業(yè)稅稅款的扣繳義務(wù)發(fā)生時間，為扣繳義務(wù)人代分、轉(zhuǎn)包人收取分、轉(zhuǎn)包工程款或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天；如未代收分、轉(zhuǎn)包工程款或未取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)而發(fā)生支付分、轉(zhuǎn)包工程的，則在支付分、轉(zhuǎn)包工程款的當天。
因此，建筑工程的納稅義務(wù)發(fā)生時間不能簡單“按企業(yè)實收金額報稅”。
（二）營業(yè)稅是按照營業(yè)額全額征稅，而不是按照凈額（差價）征稅，更不是像增值稅那樣只對增值額征稅，這就使購進工程材料所承擔(dān)的增值稅不能得以扣除，于是承擔(dān)了營業(yè)稅和增值稅的雙重稅收負擔(dān)。建議：合理減負。
地稅部門回復(fù)：
營業(yè)稅按營業(yè)額全額征收不能按凈額（差價）征稅，也不能像增加稅那樣只對增值額征稅，造成購進工程材料所承租的增值稅不能扣除，承擔(dān)雙重稅負。該問題是稅制的問題，是客觀存在的事實。
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條明確規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。
同時，考慮到實際執(zhí)行中確實存在的種種問題，2003年《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三點第（十三）款規(guī)定：“其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。”據(jù)此，廣東省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確建筑安裝工程計稅營業(yè)額可減除其價值的設(shè)備名單的通知》（粵地稅函〔2004〕720號）結(jié)合我省實際情況，對建筑安裝工程計稅營業(yè)額中可減除其價值的設(shè)備名單進行了列舉，包括：輸配變電工程所使用的變電設(shè)備、電纜；電梯、空調(diào)設(shè)備、鍋爐；機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備等。
對省局沒有具體列舉的項目，不能在計稅營業(yè)額中減除。因此，在營業(yè)稅政策未改變前，暫只能按相關(guān)政策執(zhí)行。
（三）根據(jù)條例，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共水、電費應(yīng)由相關(guān)業(yè)主分攤；公共設(shè)施設(shè)備的大、中修可申請使用維修基金，如未有維修基金，可向相關(guān)業(yè)主分攤。但現(xiàn)順德的大多數(shù)舊的物業(yè)管理小區(qū)均采用“一費制”的收費方式，大多數(shù)沒有維修資金，上述費用都在管理費收入中開支。建議：管理費的收入，應(yīng)在扣除上述公共水費、電費、以及維修費后計繳營業(yè)稅及相關(guān)稅項。
地稅部門回復(fù)：
物業(yè)管理公司的營業(yè)稅計稅依據(jù)是收入減除符合條件的代收費用（包括代支付的水費、電費、燃氣費、房租及維修基金等費用）后的余額，即實行差額征稅。具體可按以下處理：
一是業(yè)主的公共水電分攤必須嚴格按照《關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中公共水電費分攤問題的通知》（粵價〔1997〕173 號，附后）的規(guī)定進行計算分攤。超過分攤范圍和標準的不得在營業(yè)稅前減除。
二是發(fā)生的直接的維修費用不得扣除，代收的國家規(guī)定的維修基金可扣除。
三是關(guān)于票據(jù)的使用規(guī)范。考慮到實際情況，物業(yè)管理公司符合條件的代收費用可以不開具稅務(wù)發(fā)票，物業(yè)管理費應(yīng)按照規(guī)定開具地稅部門的發(fā)票。
附列相關(guān)稅收規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1998〕217 號）規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16 號）規(guī)定：“從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。”
二、企業(yè)所得稅
（一）廣東省自2008 年1 月1 日起，全市核定征收企業(yè)的應(yīng)稅所得率建筑業(yè)為10%的標準執(zhí)行。但目前由于材料升價，建筑工人工資提高等原因，造成企業(yè)成本加大，還有開發(fā)商通過投標壓低工程造價，種種原因都造成企業(yè)的利潤根本不能達到10%的行業(yè)利潤率。在建筑行業(yè)與其它行業(yè)的對比，應(yīng)是微利行業(yè)，實際是4%～5%，再交25%，實得3%～3.75%。
建議：一是按企業(yè)的誠信度及全年綜合業(yè)績考慮獎勵（以自報為主，當?shù)囟愃鶎徍藶檩o）；二是將建筑設(shè)計行業(yè)在普通服務(wù)性行業(yè)中單列,稅負監(jiān)控率控制在4%左右；三是建議適當調(diào)低企業(yè)所得稅預(yù)征毛利率。
地稅部門回復(fù)：
1、國家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國稅發(fā)〔2008〕30號）對各個行業(yè)的企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的具體幅度作了明確規(guī)定，目前我區(qū)執(zhí)行的企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率是市國、地稅局根據(jù)總局文件規(guī)定的幅度（8—20%）要求結(jié)合本地實際情況聯(lián)合制定的，建筑業(yè)10%應(yīng)稅所得率已幾乎是總局規(guī)定幅度內(nèi)最低的。
2、對利潤水平比較的企業(yè)，建議企業(yè)健全完善賬務(wù)，實行查帳征收。
3、我局2008 年對查帳征收企業(yè)的稅負監(jiān)控率是在大量的測算和調(diào)查的基礎(chǔ)上制定的，其中建筑業(yè)的整體稅負監(jiān)控率已由原來的5.5%調(diào)低至4.9%，應(yīng)該比較合理，但有個別企業(yè)未達到這個標準，這是個體的差異現(xiàn)象。
4、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299 號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。并規(guī)定位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)征利潤率不得低于15%。
因為該預(yù)征利潤率是總局文件直接規(guī)定的，故區(qū)地稅局無法作出相關(guān)調(diào)整。
三、個人所得稅
（一）外出經(jīng)營帶征的個人所得稅實際為當?shù)厮鞯墓ど藤M，工商費已經(jīng)取消而施工單位還要繳納。建議：取消外出經(jīng)營代征的個人所得稅。
地稅部門回復(fù)：
企業(yè)對該問題的理解有誤差。征收個人所得稅與工商費根本沒有任何關(guān)系，故取消工商費也不影響個人所得稅征收。稅務(wù)機關(guān)對外出經(jīng)營的建筑施工單位征收個人所得稅是執(zhí)行相關(guān)稅收政策文件規(guī)定，該項政策在全國各地均有實施，故在國家的稅收政策未有調(diào)整變動前，暫沒有依據(jù)取消。
（二）福利費(按工資額14%計提)內(nèi)開支的員工福利補貼、六一兒童節(jié)補貼、組織員工外出參觀學(xué)習(xí)等費用，還要補納個人工薪所得稅，這一做法不合理。建議：福利費內(nèi)開支免除個人工薪所得稅。
地稅部門回復(fù)：
“福利費、撫恤金、救濟金”按政策規(guī)定免征個人所得稅，但該“福利費”是指根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體提留的福利費或者工會經(jīng)費中支付給個人的生活補助費。所說的“救濟金”，是指國家民政部門支付給個人的生活補助費。生活補助費，是指由于某些特定事件或原因而給納稅人本人或其家庭的正常生活造成一定困難，其任職單位按國家規(guī)定從提留的福利費或者工會經(jīng)費中向其支付的臨時性生活困難補助。而問題中所反映的人人有份的相關(guān)補貼及外出參觀學(xué)習(xí)費，不屬于免稅的福利費范圍，應(yīng)當計入工資薪金收入征收個人所得稅。
四、土地增值稅
土地增值稅以項目清算不存在異議，可在相關(guān)扣除項目劃分標準上存在認知的不同。舉個例子：房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)生產(chǎn)的普通住宅的樓高在3 米以下，而非普通住宅（如商鋪）一般在7米左右，就空間高度而言，劃分標準就存在不同。如參照稅務(wù)部門的標準，商鋪劃分可售面積應(yīng)在普通住宅的2 倍以上，同時非普
通住宅的建筑成本和使用年限亦與普通住宅有區(qū)別。又有一則不同：順德房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)樓房時在劃分普通住宅與商業(yè)性建筑有著與廣、深等大都市的天壤之別，大都市在項目開發(fā)時就劃分好商業(yè)區(qū)建筑與普通住宅，因此很容易依據(jù)在開發(fā)時確定的標準作項目清算，達成認知的統(tǒng)一。但在順德，大部分項
目立項時是以生產(chǎn)建設(shè)普通住宅，在生產(chǎn)建設(shè)普通住宅的同時，本著企業(yè)的利益出發(fā)，部分臨近路邊位置的建筑自然就使成為了商業(yè)用途，從而亦使此部分的建筑產(chǎn)生了較大的增值。
為此，建議：
（一）土地增值稅清算以一整個項目作單位清算，不再區(qū)分這一整個項目中的商業(yè)部分，保持清算項目的完整性。
（二）土地增值稅清算在劃分標準上要充分考慮收入、成本、費用的配比（如稅金的扣除方式），保持清算數(shù)據(jù)的可靠與相關(guān)性。
（三）土地增值稅不作預(yù)征，到項目基本完結(jié)時再進行征收。由于房地產(chǎn)市道極易受政策影響，價格上落比較大，若不論有否增值一律按預(yù)征處理，容易造企業(yè)成多交稅，加重企業(yè)的負擔(dān)，因此，建議到項目建設(shè)完成及銷售達到一定比例時，再進行土地增值稅征收。這樣計算出來的結(jié)果相對準確，減少誤差。
（四）土地增值稅目前稅務(wù)處理的方法是按銷售收入帶征，達到清算標準的，則進行土地增值稅的清算。其中有的房產(chǎn)公司采用分期開發(fā)的，稅務(wù)部門也采用分期清算土地增值稅，比如一期土地增值稅-100 萬，二期100 萬，稅務(wù)部門單獨計征有盈利的二期，我們認為這不太合理的，土地增值稅清算應(yīng)該考慮企業(yè)分期開發(fā)的實際情況，采用分期累計預(yù)繳，整體完工清算。
地稅部門回復(fù)：
1、我們目前土地增值稅清算都是以項目進行的，但根據(jù)財稅字[1995]048 號文的規(guī)定，“納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核實增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。”財稅〔2006〕21 號文重申明確，“納稅人既建造普通住宅，又建筑其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”。國稅發(fā)〔2006〕187 號文又再細化了規(guī)定的范圍，明確開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
2、對土地增稅清算在成本費用的配比上，市局現(xiàn)行的規(guī)定是按建筑面積進行分配，但這并不是說唯一的分配辦法。因為土地增值稅清算的具體操作比較復(fù)雜，有些問題在實際操作中才會發(fā)現(xiàn)，所以，我們也正在不斷理順清算相關(guān)計算的具體操作，并積極向上級反映情況，但在上級調(diào)整前，應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)有的計算辦法。
3、根據(jù)《土地增值稅力暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。按照上述的規(guī)定，廣東省地稅局在1995 年也出臺了土地增值稅征收管理辦法，市政府也在1996 年以佛府函〔1996〕049號對我市預(yù)售房征收土地增值稅及預(yù)征率作了規(guī)定。待項目結(jié)束后，再進行清算。
4、采用分期開發(fā)的，我們在清算時是按分項目或分期（具體視其立項情況）進行清算，同一項目分期立項的，按分期進行清算。對清算需補稅的，按規(guī)定補稅；對清算需退稅的，經(jīng)過我們稅務(wù)部門檢查審核確認后，給予退稅。由于本次清算工作時間短，所以我們暫未統(tǒng)一開展清算退稅的檢查審核工作。
五、土地使用稅
（一）當企業(yè)進行物業(yè)經(jīng)營長期擁有時，應(yīng)當繳納土地使用稅。當企業(yè)對項目進行申報預(yù)售時，已表明企業(yè)已不再將該土地作為庫存的產(chǎn)品擁有，因此，繳納土地使用稅已顯得不必要。建議：土地使用稅可根據(jù)企業(yè)的物業(yè)用途作為征收的依據(jù)。
地稅部門回復(fù)：
財稅〔2006〕186 號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》第二點：關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月 起繳納土地使用稅。房產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)雖進入預(yù)售階段，但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，所以，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，仍應(yīng)由房產(chǎn)公司繳納土地使用稅。[注：市局明確，已售單位按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房方簽訂的并經(jīng)建設(shè)部門備案登記的商品房購買合同所約定的交付時間確定。超過該合同約定的交付時間的商品房（或其他類型的房產(chǎn)）即為已售單位。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止至合同約定的房產(chǎn)交付的當月（含當月）。
（二）土地使用稅稅負高。庫存土地未開發(fā)，或未銷售都要繳交土地使用稅，按地段劃分，大良地段每平方米12 元，無形使房地產(chǎn)公司加大成本。建議：庫存土地未開發(fā)的免征或降低土地使用稅。
地稅部門回復(fù)：
現(xiàn)時執(zhí)行的土地使用稅額，是根據(jù)2006 年底國務(wù)院修改土地使用稅暫行條例后的要求，結(jié)合我市的實際，市政府報省政府審批確定的，我們區(qū)級的地稅部門無權(quán)調(diào)整適用稅額或降低稅額。至于該稅率在現(xiàn)階段經(jīng)濟比較低迷的狀況顯得有點偏高，我們逐級向上反映。
（三）建議土地使用稅的納稅時間為房屋交付次日。
地稅部門回復(fù)：
對房產(chǎn)企業(yè)土地使用的截止時間為截止至合同約定的房產(chǎn)交付的當月，原因是土地使用稅的納稅義務(wù)是按月計算的，按日計算操作很困難，同時也不符合土地使用稅相關(guān)的計算原則。
六、房產(chǎn)租賃稅
現(xiàn)行出租房產(chǎn)稅率過高，企業(yè)若擁有物業(yè)出租，除按租金收入繳納營業(yè)稅及附加5.62％的稅款外，還需要繳納12％的房產(chǎn)稅，稅負水平接近18％。企業(yè)扣除折舊攤銷、利息和稅金外，幾乎沒有得益。建議：采取一定的優(yōu)惠政策加以扶持，緩解稅負過重。
地稅部門回復(fù)：
房產(chǎn)租賃需繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)、土地使用稅，還有附征的稅費，稅負是較高的，但上述稅種的稅率都是國家相關(guān)的稅收法律法規(guī)規(guī)定的，我們無權(quán)更改，也不能超越國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策給予納稅人優(yōu)惠。至于稅負確實比高，我們只能逐級向上的反映情況，希望上級政策制定部門能根據(jù)實際，適當調(diào)整相關(guān)的稅收政策。
七、有關(guān)社會保險費的問題，需要與社保部門溝通協(xié)調(diào)。發(fā)票管理由于涉及各鎮(zhèn)街的稅收計算和分成，目前暫無法在各鎮(zhèn)街通用。
根據(jù)以上回復(fù)意見，由于區(qū)地稅部門的辦稅性質(zhì)，本身無權(quán)對現(xiàn)行政策和規(guī)定進行調(diào)整。因此，我局建議，在我局及其他部門積極向上級部門溝通、尋求支持的同時，各協(xié)會、商會可單獨聯(lián)系稅務(wù)部門，就某方面問題進行專門咨詢和溝通。
專此函復(fù)
佛山市順德區(qū)建設(shè)局
二00八年十二月二十五日
